1\土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

　　恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

　　一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

　　但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

　　我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時呢。

　　不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

　　新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

　　以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

　　希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。 2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

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　　這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

　　再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。

　　房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。

　　平湖市建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表

　　說 明 事 項

　　1、凡在本市范圍內(nèi)進行各項建設(shè)，建設(shè)單位須向市規(guī)劃管理處申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　2、市規(guī)劃管理處審核同意后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 3、建設(shè)單位憑建設(shè)用地規(guī)劃規(guī)劃許可證申報其他手續(xù)。 4、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件附圖自核發(fā)之日起六個月內(nèi)建設(shè)單位未能取得建設(shè)用地，又未申請延期或申請延期未獲批準(zhǔn)的，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附件附圖自行失效。

　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報材料

　　建設(shè)用地許可證詳解

　　一、建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念

　　建設(shè)用規(guī)劃管理，是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及其有關(guān)法律法規(guī)對于在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項目用地提供規(guī)劃條件，確定建設(shè)用地定點位置、面積、范圍、審核建設(shè)工程總平面，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等進行各項行政管理并依法實施行政許可工作的總稱。

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條和第三十八條的規(guī)定，建設(shè)用地規(guī)劃管理分為以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目用地和以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目用地兩種情況區(qū)別對待的規(guī)劃管理內(nèi)容、方式和程序，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依用地申請進行規(guī)劃審核，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　建設(shè)用地規(guī)劃管理中所稱的建設(shè)用地是指當(dāng)前建設(shè)的建設(shè)用地，即建設(shè)項目獲得國有土地使用權(quán)后向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請規(guī)劃許可的建設(shè)用地，與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十二條規(guī)定中所稱的建設(shè)用地不是一個概念。第四十二條規(guī)定：“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外做出規(guī)劃許可。”該建設(shè)用地系指現(xiàn)有的建設(shè)用地和規(guī)劃的建設(shè)用地。當(dāng)前建設(shè)項目的建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)在該建設(shè)用地范圍以內(nèi)進行選擇定點。

　　二、建設(shè)用地規(guī)劃管理的任務(wù)

　　建設(shè)用地規(guī)劃管理主要任務(wù)是：

　　1．有效控制各項建設(shè)合理使用規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，保障規(guī)劃實施

　　2．節(jié)約建設(shè)用地，保護耕地，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)發(fā)展

　　3．綜合協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，提高建設(shè)用地的經(jīng)濟、社會與環(huán)境的綜合效益。

　　4．依法調(diào)整規(guī)劃中存在的問題，不斷完善和深化城鄉(xiāng)規(guī)劃

　　三、建設(shè)用地規(guī)劃管理的行政主體

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條和第三十八條的規(guī)定，建設(shè)用地規(guī)劃管理的行政主體是城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門。市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門建設(shè)用地規(guī)劃管理中的主要職責(zé)為：

　　1．提供規(guī)劃條件

　　市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)在國有土地使用權(quán)出讓前，依據(jù)城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，結(jié)合該用地所處環(huán)境的客觀條件要求及有關(guān)部門的意見，經(jīng)過法定程序，提出出讓地塊的位置，使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件。對于以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地，在受理建設(shè)用地規(guī)劃許可申請后，也可提出規(guī)劃條件。

　　2．受理建設(shè)用地申請

　　當(dāng)劃撥用地的建設(shè)項目經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后；當(dāng)出讓地塊的建設(shè)項目簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核查建設(shè)單位報送的有關(guān)各種文件、資料、圖紙及其建設(shè)用地申請表等，決定是否受理建設(shè)用地規(guī)劃許可的申請。

　　3．審核建設(shè)用地項目

　　受理建設(shè)用地規(guī)劃許可的申請后，市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)依法在一定的時間內(nèi)經(jīng)過建設(shè)用地規(guī)劃管理審查程序和工作制度，對建設(shè)用地項目的申請及有關(guān)事項、條件、內(nèi)容等進行規(guī)劃審核，提出規(guī)劃審核結(jié)論。

　　4．核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)用地申請的事項、條件、內(nèi)容和建設(shè)工程總平面進行規(guī)劃審核后，確認建設(shè)用地位置、面積、允許建設(shè)的范圍和有關(guān)控制指標(biāo)及要求，對于具備相關(guān)文件并且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的建設(shè)用地項目，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。對于不符合法定要求的建設(shè)用地項目，說明理由，給予書面答復(fù)。

　　四、建設(shè)用地規(guī)劃管理的程序

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條和第三十八條的規(guī)定，建設(shè)用地規(guī)劃管理的程序根據(jù)國有土地使用權(quán)取得方式的不同，分為兩種情況分別依法進行。

　　1．申請

　　(1)以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目用地，建設(shè)單位取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)項目選址意見書后，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)建設(shè)項目可行性研究報告之后，建設(shè)單位可向有關(guān)市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，同時報送建設(shè)工程總平面設(shè)計方案。

　　(2)以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目用地，地塊出讓前，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)提供規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分；簽訂出讓合同后，建設(shè)單位可向市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請。

　　2．審核

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對于建設(shè)用地申請，主要是先后進行程序性審核和實質(zhì)性審核。一是程序性審核，即審核建設(shè)單位報送的各種有關(guān)文件、資料、圖紙是否完備，是否符合申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的應(yīng)有條件和要求。二是實質(zhì)性審核，即審查城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃條件是否落實(核驗)，然后審核報送的建設(shè)工程總平面圖，確定建設(shè)用地范圍界限和面積等，對建設(shè)用地申請?zhí)岢鰧徍艘庖姟?/p>

　　3．核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)用地申請的有關(guān)材料，經(jīng)審核后符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的，向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條規(guī)定：“城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。”對于不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的建設(shè)用地項目，不得發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但要說明理由，給予書面答復(fù)。

　　五、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的一些特例

　　1.企業(yè)因生產(chǎn)需要進行擴建、翻建。

　　如沒有超過出讓合同規(guī)定的容積率上限，或者沒有超出建設(shè)用地規(guī)劃許可的內(nèi)容，則無需再次申請用地規(guī)劃許可。《省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第三十六條改建、擴建已經(jīng)建成并投入使用的建設(shè)項目，涉及改變原規(guī)劃確定的用地性質(zhì)或者提高容積率的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)主管部門的項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和相關(guān)材料，向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門重新申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　2.企業(yè)更名、分解合并、分割、轉(zhuǎn)讓后進行新建、擴建、翻建。

　　材料必須包括：新企業(yè)為主體的發(fā)改委相關(guān)文件；工商局名稱變更通知書；地稅局證明無股權(quán)變更的文件（有股權(quán)變更的，出示繳稅證明）；該地塊第一次簽訂的土地出讓合同（附規(guī)劃條件）復(fù)印件；老企業(yè)的土地使用使用證；老企業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件的原件，如果企業(yè)已經(jīng)遺失，那么需要提供聲明遺失的登報啟事，原件1份；新修測的現(xiàn)狀地形圖附帶用地范圍；（企業(yè)分解合并的，參考以上材料。）；分割轉(zhuǎn)讓的，除以上材料外，需要提供分割或轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

　　3.集體土地上的項目。

　　由于土地指標(biāo)問題，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)開始對集體建設(shè)用地進行流轉(zhuǎn)使用權(quán)。雖然規(guī)劃部門對于集體土地使用權(quán)的出讓也是出具規(guī)劃條件，但是并不等于說在項目規(guī)劃審批中，全部按照國有土地來。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、三十八條說明，申請用地規(guī)劃許可的對象必須是國有土地，因此，對于集體土地流轉(zhuǎn)的項目，不需辦理用地規(guī)劃許可。

　　六、建設(shè)用地規(guī)劃管理的幾點說明。

　　1.規(guī)劃條件

　　規(guī)劃條件是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃對建設(shè)用地以及建設(shè)工程提出的引導(dǎo)和控制依據(jù)規(guī)劃進行建設(shè)的規(guī)定性和指導(dǎo)性意見。它是直接導(dǎo)控建設(shè)用地和建設(shè)工程設(shè)計的法定規(guī)劃依據(jù)，是規(guī)劃編制單位和設(shè)計單位進行規(guī)劃方案設(shè)計和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對方案進行審定的依據(jù)和應(yīng)當(dāng)遵循的準(zhǔn)則。它強化了城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對國有土地使用和各項建設(shè)活動的引導(dǎo)和控制，有利于促進土地利用和各項建設(shè)工程符合規(guī)劃所確定的發(fā)展目標(biāo)和基本要求，從而為實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約和可持續(xù)發(fā)展提供保障。

　　規(guī)劃條件一般包括規(guī)定性(限制性)條件，如地塊位置、用地性質(zhì)、開發(fā)強度(建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率等)、主要交通出入口方位、停車場泊位及其他需要配置的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施控制指標(biāo)等；指導(dǎo)性條件，如人口容量、建筑形式與風(fēng)格、歷史文化保護和環(huán)境保護要求等。

　　規(guī)劃條件是依據(jù)控制性詳細規(guī)劃提出的。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)根據(jù)城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃加強控制性詳細規(guī)劃的編制和審批，以便為及時提供規(guī)劃條件打好基礎(chǔ)。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。”這就強調(diào)了規(guī)劃條件的重要性和嚴肅性。

　　2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證是經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法確認其建設(shè)項目位置、面積和用地范圍的法律憑證。核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》賦予城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實施規(guī)劃行政許可的權(quán)限。有沒有、按沒按建設(shè)用地規(guī)劃許可證使用國有土地是區(qū)別合法用地與非法用地的分水嶺。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條規(guī)定：“建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。”第三十九條規(guī)定：“對未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時退回；給當(dāng)事人造成損失的。應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。”

　　什么叫申請用地？什么叫批準(zhǔn)用地？劃撥土地還好理解，但是對于出讓地塊如何理解？建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地證這三者之間有著什么聯(lián)系？

　　看下土地出讓招拍掛流程，我們發(fā)現(xiàn)，很多地方都是毛地出讓（雖然很多通知上要求熟地出讓），也就說在出具規(guī)劃條件、簽訂土地出讓合同之后，土地還不一定能夠交付使用。但是對于規(guī)劃上來講，建設(shè)單位憑立項批文、出讓合同就可以來辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證了。而以此同時，土地主管部門根據(jù)出讓合同，可以發(fā)放《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，明確土地交付的條件、時間。待土地平整好，做到“五通一平”（看地方標(biāo)準(zhǔn)了）后，建設(shè)單位付清土地出讓金，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地證，土地主管部門交付使用土地。

　　如何辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，在什么情況下需要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，提交什么材料，材料有什么前置審批，用地范圍如何確定，紅線如何畫？按什么法律法規(guī)來執(zhí)行，經(jīng)常有什么問題，用地分類如何確定？

　　A、相關(guān)法律依據(jù)：

　　《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、三十八條。

　　《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第三十四條、三十五條、三十六條、三十七條。

　　B、下列情況需要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證：

　　1、新建、遷建單位需要使用土地的；

　　2、原址擴建需要使用本單位以外的土地的；

　　3、需要改變本單位土地使用性質(zhì)的；

　　4、已簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的，應(yīng)申請領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)變更《國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同》中各項規(guī)劃要求的，應(yīng)申請更換《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　5、因建設(shè)需要臨時使用土地的。

　　C、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批所需材料：

　　1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》一式三份（業(yè)主提供）；

　　2、1/500或1/1000（郊區(qū)1/2000）由有地形圖測繪資質(zhì)的測繪單位測繪的地形圖（在圖上標(biāo)明用地范圍，并經(jīng)屬地管理部門審定）（原件2份）；

　　3、經(jīng)審定（由屬地鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)管委會或建設(shè)主管部門、縣政府審定）的有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位設(shè)計的規(guī)劃設(shè)計或修建性詳細規(guī)劃總圖（比例為1：200—1：500、較大項目為1：500—1：1000）[圖中須反映現(xiàn)狀地形并標(biāo)明建筑基地界限、新建建構(gòu)筑物的外輪廓尺寸、與相鄰建筑、用地界、道路（含規(guī)劃道路）中心線、河道、管線等間距尺寸及相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等]（房地產(chǎn)開發(fā)項目另附總平方案或修建性詳細規(guī)劃批復(fù)）1份（業(yè)主提供）；

　　4、以公開競價方式取得土地使用權(quán)的，需加送“國有土地使用權(quán)出讓合同”（含附屬文件、附圖）（復(fù)印件1份業(yè)主提供）

　　5、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件（復(fù)印件1份）

　　6、建設(shè)項目因施工需要臨時使用基地以外土地的，建設(shè)單位（個人）在申請建設(shè)用地時應(yīng)一并提出申請。

　　7、屬原址改建需改變土地使用性質(zhì)的，須加送土地、房產(chǎn)權(quán)屬證件（原件及復(fù)印件一份）；

　　8、單獨申請臨時用地項目，使用本單位（個人）土地的應(yīng)送土地使用權(quán)屬的有關(guān)文件。使用本單位（個人）以外土地的，應(yīng)送相關(guān)的土地權(quán)屬文件和與土地權(quán)屬人簽訂的臨時使用土地協(xié)議；使用帶征土地的，應(yīng)送土地管理部門的批準(zhǔn)文件；

　　9、因建設(shè)項目的特殊性需要提交的其它相關(guān)材料。

　　D、轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，提交以下相關(guān)材料：

　　1、受讓方為主體的項目批準(zhǔn)文件；

　　2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》一式三份（受讓方提供）；

　　3、1：500或1：1000（郊區(qū)1：2000）由有地形圖測繪資質(zhì)的測繪單位測繪的地形圖（在圖上標(biāo)明用地范圍，并經(jīng)屬地管理部門審定）（原件2份）；

　　4、經(jīng)審定（由屬地鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)管委會或建設(shè)主管部門、縣政府審定）的有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位設(shè)計的規(guī)劃設(shè)計或修建性詳細規(guī)劃總圖（比例為1：200—1：500、較大項目為1：500—1：1000）[圖中須反映現(xiàn)狀地形并標(biāo)明建筑基地界限、新建建構(gòu)筑物的外輪廓尺寸、與相鄰建筑、用地界、道路（含規(guī)劃道路）中心線、河道、管線等間距尺寸及相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等]（房地產(chǎn)開發(fā)項目另附總平方案或修建性詳細規(guī)劃批復(fù)）1份（業(yè)主提供）；

　　5、該地塊的土地出讓合同（附規(guī)劃條件）（復(fù)印件1份）；

　　6、土地使用證（復(fù)印件1份）；

　　7、轉(zhuǎn)讓方的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件的原件（如已經(jīng)遺失，需要提供聲明遺失的啟1份）；

　　8、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（復(fù)印件1份）。

　　E、目前審批中的常見問題：

　　1、規(guī)劃的用地分類按照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》確定，但是該標(biāo)準(zhǔn)與國土部門的分類標(biāo)準(zhǔn)有較多不一致。

　　2、材料審查時經(jīng)常發(fā)現(xiàn)總平圖、用地地形圖及土地出讓合同附圖的長寬及面積不一致的現(xiàn)象。

　　3、須在辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證前完成設(shè)計方案和總平布置方案土的審查工作。業(yè)主及相關(guān)部門不夠重視項目設(shè)計方案及總平面圖，經(jīng)常沒有這些材料即來辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證