此為非劃撥方式取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地土地使用的建設(shè)項(xiàng)目。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是辦理國有土地使用證的前提條件，即先有“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，后有

　　“國有土地使用證”。而劃撥方式取得國有土地使用權(quán)與非劃撥方式取得存在諸多差異。

　　“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”與“國有土地使用證”之間還有一道程序，就是獲得建設(shè)工程所必需的土地。

　　一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　1.“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地之前，經(jīng)地方城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，沒有此證對于房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

　　2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的法律依據(jù)包括《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》、《中華人民共和國行政許可法》等。

　　3.以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　4.申辦“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”程序

　　申請人須提交建設(shè)用地規(guī)劃許可申請表，并按要求提供所規(guī)定的文件、圖紙、資料進(jìn)行申報(bào)。主要包括以下材料：

　　1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表；

　　2、發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)文件，對于小型項(xiàng)目只需“項(xiàng)目建議書批復(fù)”文件、中等項(xiàng)目需“可研批復(fù)”文件、大項(xiàng)目則需“設(shè)計(jì)批復(fù)”文件；

　　3、“建設(shè)項(xiàng)目選址意見書”及附件（復(fù)印件）；

　　4、項(xiàng)目合同（復(fù)印件）。

　　5、經(jīng)國土資源部門確認(rèn)的、具有測繪資質(zhì)的單位測繪的1：500或1:1000勘測定界圖（3）張（藍(lán)曬圖，現(xiàn)狀地形，行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一坐標(biāo)、統(tǒng)一高程，包括各類地上、地下管線、建構(gòu)筑物位置），同時(shí)提供一份電子材料；

　　6、關(guān)于辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”的法人授權(quán)委托書及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件（出示原件）。

　　7、經(jīng)土地招標(biāo)、拍賣方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目還需提供：

　　（1）《國有土地使用權(quán)出讓合同》（復(fù)印件）；

　　（2）《國有土地使用權(quán)出讓合同》中的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖（復(fù)印件）；

　　（3）法人資格證明（工商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)法人代碼證）（復(fù)印件）；

　　（4）如屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，還需提供開發(fā)公司資質(zhì)證明（復(fù)印件）。

　　5.規(guī)劃許可證辦理時(shí)間

　　根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》第四十二條，自受理之日起二十個(gè)工作日內(nèi)（不含公示及繳費(fèi)時(shí)間）。

　　6. 有效期

　　“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及附圖，有效期限六個(gè)月到一年，逾期未申請辦理“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的，該“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”自行失效。申請人需要延續(xù)依法取得的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”有效期限的，應(yīng)當(dāng)在“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”有效期限屆滿30日前提出申請。

　　二、土地使用權(quán)獲得

　　國家建設(shè)用地的審批程序

　　1.建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等有關(guān)文件，向被征用土地所在的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地。

　　2.縣級以上地方人民政府土地管理部門對建設(shè)用地申請進(jìn)行審核，劃定用地范圍，并組織建設(shè)單位與被征地單位以及有關(guān)單位依法商定征用土地的補(bǔ)償、安置方案，報(bào)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。

　　3.建設(shè)用地的申請，依照法定批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，由被征用土地所在的縣級以上人民政府發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書，土地管理部門根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。

　　4.建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)項(xiàng)目主管部門組織有關(guān)部門驗(yàn)收時(shí)，由縣級以上人民政府土地管理部門核查實(shí)際用地(城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同土地管理部門核查實(shí)際用地)，經(jīng)認(rèn)可后，依照土地管理法實(shí)施條例辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)國有土地使用證。

　　5.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設(shè)用地，建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，依照前述規(guī)定的程序辦理。

　　三、國有土地使用證

　　1.國有土地使用必須進(jìn)行登記，登記的法律憑證就是“國有土地使用證”。是我國特有的一種國有土地使用登記制度。

　　2.“國有土地使用證”是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，是物權(quán)憑證，受中國國家法律保護(hù)。

　　3.辦理“國有土地使用證”的法律依據(jù)有《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等。

　　4.土地用途及使用年限規(guī)定：

　　1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅用地70年；

　　2.工業(yè)用地50年；

　　3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

　　4.商業(yè)、旅游、娛樂和別墅用地40年；

　　5.綜合用地或者其他用地50年。

　　住宅的使用年限按照《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。

　　5.以下為辦理“國有土地使用證”程序

　　首先，土地登記申請人（使用者）應(yīng)持有關(guān)土地權(quán)屬來源（劃撥、招標(biāo)、拍賣、掛牌等）證明相關(guān)材料，向行政區(qū)域內(nèi)國土資源管理部門提出申請。

　　然后，地方國土資源管理部門審核相關(guān)材料、校準(zhǔn)登記。

　　最后，給審核合格者頒發(fā)“國有土地使用證”證書。

　　1、土地登記申請

　　（1）提交有關(guān)宗地來源的政府批復(fù)及批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地許可證。權(quán)屬材料的獲得包括國有土地使用權(quán)通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等形式進(jìn)行操作程序中有效性的相關(guān)材料。

　　（2）因買賣、繼承、贈(zèng)與等形式取得土地使用權(quán)的、提交買賣、繼承、贈(zèng)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書和法律公證書，原土地使用的國有土地使用證書。

　　（3）提交土地登記申請人的身份證、戶口薄。企事業(yè)單位的土地使用者應(yīng)提交土地登記法人證明書和組織機(jī)構(gòu)代碼證（目前在搞三證合一）、法人身份證。

　　2、地籍調(diào)查

　　對土地登記申請人的土地采取實(shí)地調(diào)查、核實(shí)、測量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權(quán)屬性質(zhì)、界線、面積、用途及土地使用者的有關(guān)情況。并要求宗地四周鄰居界線清楚，無爭議，確認(rèn)后簽字蓋章。

　　3、土地權(quán)屬審核

　　行政區(qū)域內(nèi)土地登記機(jī)關(guān)對土地使用者提交的土地登記申請書、權(quán)屬來源材料和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，決定對申請土地登記的使用者土地權(quán)屬是否準(zhǔn)予登記的法律程序。

　　4、頒發(fā)國有土地使用權(quán)證書，即“國有土地使用證”。

　　6.評估收費(fèi)

　　根據(jù)行政許可收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取以宗地評估報(bào)告評估基準(zhǔn)地價(jià)的總額計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用，即配套費(fèi)。

　　分期建設(shè)的建設(shè)項(xiàng)目，可以根據(jù)其設(shè)計(jì)任務(wù)書確定的工期，分段申請批準(zhǔn)和辦理征用、劃撥土地手續(xù)。

　　7.本證包括內(nèi)容

　　包括基本信息、宗地圖

　　本證必須有“三印”方為合法有效，即：本證的最高監(jiān)制機(jī)關(guān)印章為中華人民共和國國土資源部印、其次是縣級以上人民政府機(jī)關(guān)印、縣級以上人民政府土地管理登記機(jī)關(guān)印。

　　宗地圖：由縣級以上人民政府規(guī)劃和國土資源部門進(jìn)行實(shí)地測量和繪圖。宗地圖是土地使用證、土地使用合同書或房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況，包括宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。